Gli interventi di riqualificazione dei grandi condomini da 10 a oltre 100 appartamenti, costruiti nel periodo 1950 1980, con impianti centralizzati di riscaldamento, sono una priorità assoluta nei programmi dell’Amministrazione Comunale che vuole ridurre l’impatto delle emissioni climalteranti e per le famiglie che vogliono ridurre la loro bolletta energetica (per il solo riscaldamento 1.500 e i 2.000 €/anno).
Nonostante gli obblighi (Dlgs 102/2014 sulle valvole termostatiche e la contabilizzazione individuale) e le opportunità (detrazioni fiscali di oltre il 65%) pochissimi sono stati gli interventi effettuati per una drastica riduzione dei consumi.
In questo contesto e per dare piena attuazione ad una delle principali Schede d’Azione del PAES, il Comune di Bologna ha ritenuto opportuno chiedere a La ESCo del Sole, redattrice del PAES, d’individuare le “criticità” che attualmente impediscono il passaggio alla fase applicativa.
Nel corso del 2015 quindi, si sono svolti incontri pubblici con gli Amministratori di Condominio ed eseguite verifiche sul patrimonio immobiliare condominiale. Questo ha consentito di selezionare 4 condomini campione rappresentativi del patrimonio edilizio di Bologna:
- Condominio 1: 26 appartamenti + 1 ufficio
- Condominio 2: 50 appartamenti distribuiti in 3 blocchi
- Condominio 3: 71 appartamenti + 13 negozi + struttura ambulatoriale
- Condominio 4:140 appartamenti in più blocchi
Sui 4 condomini prescelti è stata eseguita la Diagnosi energetica approfondita ed individuati i potenziali risparmi, gli interventi più efficaci, valutati i costi e tempi di ritorno dei singoli interventi, fino a giungere al “mix ottimale” (interventi-risparmi) da sottoporre alle ESCo, e richiedere loro un intervento in modalità di finanziatori (FTT) e gestori attraverso contratti di rendimento energetico (EPC).
Contestualmente si sono organizzati oltre 10 incontri/interviste con le principali ESCo del settore (Bosch, Cofely, Finea Group Srl, Geetit, Hera Energie s.r.l, Renavitas, Rete Irene, Sea-side, Siram) per raccogliere le loro esperienze nel settore, le forme di finanziamento (FTT), la tipologia di contratti EPC utilizzati e sottoporre le risultanze delle Diagnosi effettuate per un loro diretto coinvolgimento negli interventi.
Sono state intervistate anche le principali Banche operanti sul territorio di Bologna, per verificare , la disponibilità di loro prodotti a sostegno della “riqualificazione dei condomini” e valutare i “pro” e “contro” di 4 tipologie di servizio creditizio offerto: finanziamento il Condominio, finanziamento al singolo condomino, finanziamento alla ESCo o valutazione di situazioni miste.
La ESCo del Sole ha redatto un contratto EPC “tipo” su cui è stato chiesto un parere agl Amministratori e alle ESCo e che contenesse gli elementi essenziali da definire tra le parti:
- la bolletta annuale base (il “100” a cui riferire le percentuali di risparmio), determinata con un accurata analisi delle bollette.
- le percentuali di risparmio ottenibili da diversi interventi (gestionali, edilizi, impiantisci) e da un loro mix adeguato
- l’investimento complessivo necessario a coprire gli interventi ritenuti più adeguati alla riqualificazione energetica, il relativo PBT.
- il numero di anni necessari all’ESCo per coprire tutti i costi sostenuti.
- la quota di risparmio condiviso da riconoscere al condominio fin dal primo anno
Congiuntamente agli Amministratori di Condominio, infine, sono stati definiti i passi essenziali per giungere all’approvazione in Assemblea del “mix ottimale” degli interventi di riqualificazione energetica sul condominio ed il testo della Lettera d’invito per la selezione della ESCo
Una sorta di sintetico promemoria dei documenti e dei passi indispensabili alla miglior comprensione e maggior condivisione possibile di quello che dovrebbe portare ad un reale abbattimento della bolletta energetica e ad una profonda riqualificazione e rivalutazione del proprio immobile.
E’ nato cosi un toolkit (una cassetta degli attrezzi) per gli Amministratori di condominio, i Consiglieri, e gli stessi condomini per cogliere appieno la disponibilità sul mercato di tecnologie e professionalità specializzate ed effettuare profondi interventi di riqualificazione energetica ora disposizione di tutti gli interessati sul portale del Comune di Bologna: www.paes.bologna.it/paes
